Määritä menorajat
Päätä, mitä käytettävissä olevilla varoilla on katettava ennen hintojen pyytämistä. Kuuluvatko rajaan ammattipalkkiot, luvat, verot, väliaikainen asuminen, laitteet ja huonekalut? Ovatko rahoituskulut tai varastointimaksut oleellisia? Pidä nämä kustannusryhmät näkyvinä, vaikka eri ihmiset toimittaisivat ne. Urakoitsijan rakennushinta voi olla oikea ja silti kattaa vain osan rahoista, jotka tulet käyttämään.
Erota välttämätön työ valinnaisista parannuksista. Turvallisuusvirheet, vesivuodot ja tarpeelliset huoltopäivitykset eivät saa kilpailla huomaamattomasti koristevalintojen kanssa. Jos budjetti on tiukka, kysy, mitkä tavoitteet voidaan saavuttaa suppeammalla työlaajuudella. Työn supistaminen ennen sitoutumista on yleensä helpompaa kuin huomata kesken remontin, että alkuperäinen suunnitelma nojasi rahaan, jota ei koskaan ollut.
Vertaile tarjouksia samojen tietojen pohjalta
Anna jokaiselle tarjoajalle samat piirustukset, työlaajuus, valintataulukko ja tunnetut olosuhteet. Pyydä heitä tunnistamaan puutteet, oletukset ja kohdat, jotka odottavat selvitystä. Alhaisempi tarjous voi kuvastaa todella erilaista menetelmää, mutta se voi myös jättää pois valmistelut, jätehuollon, suojaukset tai lopulliset korjaukset. Selvitä ero sen sijaan, että oletat yhden urakoitsijan vain olevan kalliimpi.
Pyydä riittävästi yksityiskohtia, jotta ymmärrät isot kokonaisuudet, mutta älä sanele sopimatonta hinnoittelumuotoa. Kirjaa verot, toimitukset, nostolaitteet, työajat ja kiinteistön asettamat rajoitukset. Varmista tarjouksen voimassaoloaika ja menettely sen tarkistamiseksi. RICS antaa kuluttajaohjeita kiinteistöasiantuntijoiden kanssa työskentelystä, ja Yhdysvaltain Federal Trade Commission tarjoaa neuvoja kotiparannuksiin. Molemmat voivat auttaa muotoilemaan huolellisuusselvityksen kysymyksiä omissa yhteyksissään.
| Luokka | Mitä kirjataan | Ratkaistava kysymys |
|---|---|---|
| Määritelty työ | Sovittu työlaajuus ja nykyinen kirjallinen hinta. | Ovatko poissulkemiset ja verot selvät? |
| Varaus | Väliaikainen summa ja sen määrä- tai speksiperuste. | Miten lopullinen oikaisu lasketaan? |
| Omistajan hankinnat | Tuotteet, jotka ostetaan pääsopimuksen ulkopuolella. | Kuka tarkistaa soveltuvuuden ja toimituksen? |
| Varautumisvaranto | Varanto, joka liittyy tunnistettuihin epävarmuuksiin. | Kuka saa hyväksyä sen käytön? |
| Asumiskustannukset | Varastointi, majoitus ja väliaikaiset tilat. | Mitä tapahtuu, jos aikataulu venyy? |
Käsittele varauksia avoimina päätöksinä
Varaus ei ole sitoumus toimittaa mitä tahansa myöhemmin valitsemaasi tuotetta. Kysy, mihin se sisältyy: pelkkä toimitus, asennus, vero, lisätarvikkeet vai valmistelut. Tarkista oletettu määrä ja laatu. Sopimussanasto vaihtelee, joten pyydä selittämään varsinainen sanamuoto sen sijaan, että luottaisit tuttuun nimikkeeseen, kuten ”provisional sum” tai ”prime cost”.
Merkitse jokaisen varauksen viereen päätöksen määräaika. Kun valinta on tehty, korvaa paikkamerkki vahvistetulla summalla ja mahdollisilla asennusvaikutuksilla. Painavampi allas tai erilainen laattakoko voi vaikuttaa tukitöihin ja työaikaan, ei vain hankintahintaan. Pelkkä tuotehinnan ero voi aliarvioida päätöksen vaikutuksen.
Rakenna varautumisvaranto riskien ympärille
Yksi prosenttiosuus ei sovi jokaiseen remonttiin. Hyvin tutkitulla pintaremontilla on eri epävarmuus kuin vanhan rakennuksen avaamisella, jossa muutoksia ei ole dokumentoitu. Listaa riskit, arvioi niiden todennäköinen vaikutus ja keskustele oikeassa suhteessa olevista tutkimuksista tiimisi kanssa. Varannon tulee kattaa se, mikä järkevien tarkastusten jälkeen yhä on tuntematonta, eikä se saa peittää vältettäviä puutteita työlaajuudessa.
- Tunnista piilossa olevat olosuhteet, jotka voivat vaikuttaa työhön.
- Erota valinnaiset parannukset todellisista ennalta arvaamattomista töistä.
- Päätä, kuka saa hyväksyä menot varannosta.
- Arvioi jäljellä oleva altistuminen uudelleen tutkimusten ja avaamisen jälkeen.
- Pidä käyttämätön varanto näkyvissä, kunnes asiaankuuluvat riskit ovat ohi.
Varautumisvaranto ei automaattisesti ole ylimääräistä rahaa parempaan viimeistelyyn. Jos käytät sen varhain valinnaisiin muutoksiin, heikennät suojaa myöhempiä löydöksiä vastaan. Pidä yksinkertaista kirjaa alkuperäisestä varannosta, hyväksytyistä käyttötarkoituksista, jäljellä olevasta saldosta ja ratkaisemattomista riskeistä. Jos altistus kasvaa, pysähdy ja tarkastele työlaajuutta uudelleen sen sijaan, että luottaisit optimismiin kuilun peittämiseksi.
Hallitse muutoksia ennen kuin niistä tulee työtä
Käytä kirjallista muutosprosessia, joka määrittelee pyynnön, syyn, työlaajuuden, hinnoittelun perusteen ja aikataulun vaikutuksen. Varmista, kuka on valtuutettu hyväksymään muutoksen. Suulliset keskustelut työmaalla ovat hyödyllisiä koordinoinnissa, mutta niitä muistetaan helposti eri tavoin. Jopa muutos, joka vaikuttaa kustannusneutraalilta, voi vaikuttaa hankintoihin, tarkastuksiin tai seuraaviin työvaiheisiin.
Jos olosuhteiden turvallistaminen vaatii kiireellisiä toimia, noudata sopimusta ja sovi nopeasti, miten työ dokumentoidaan. Älä pyydä työntekijöitä peittämään virheitä budjetin suojaamiseksi. Rakenteelliset, sähkö-, kaasu- ja vaarallisten aineiden ongelmat vaativat asianmukaisesti pätevän arvioinnin. Oppaamme eivät määritä, onko jokin tietty olosuhde turvallista jättää ennalleen tai miten se tulisi korjata.
Suunnittele kassavirta ja valmistuminen
Ymmärrä maksuerät, ennakkomaksusäännöt ja mahdolliset pidätykset tai loppumaksun ehdot ennen allekirjoittamista. Vaatimukset vaihtelevat lainkäyttöalueittain ja sopimuksittain. Varmista yrityksen henkilöllisyys, vakuutukset ja tarvittaessa lisenssit sekä hanki riippumaton neuvo, jos sopimus on epäselvä. Maksuaikataulua tulee ymmärtää yhdessä edistymisen, hankintavelvoitteiden ja molempien osapuolten suojan kanssa.
Erota jokaisessa katselmoinnissa maksetut, sitoutuneet ja ennustetut kustannukset. Tuleva lasku on yhä osa altistustasi, vaikka pankkitilisi näyttäisi tänään mukavalta. Sisällytä ennusteeseen luovutus, sovitut korjaukset ja hankkeen päättäminen. Tämä opas jättää tarkoituksella pois yleisen huonehinnan: vain asianmukaisesti määritelty paikallinen tarjous voi huomioida kohteesi, speksit ja markkinatilanteen.